Kriteria Pembeli Beritikad Baik

Kriteria Pembeli Beritikad Baik

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Salah satu kasus yang sering muncul dalam peralihan tanah, banyak putusan yang memberi perlindungan terhadap pembeli beritikad baik. Namun, peraturan perundang-undangan yang berlaku tidak memberikan definisi yang jelas tentang siapa yang dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik. Pasal 531 KUHPerdata menyebutkan bahwa “bezit dalam beritikad baik terjadi bila pemegang bezit memperoleh barang itu dengan mendapatkan hak milik tanpa mengetahui adanya cacat cela di dalamnya”.

Dalam melindungi pihak yang beritikad baik dalam suatu perjanjian maka dibutuhkan peraturan yang dapat memberikan kepastian hukum. Pada tahun 2016 Mahkamah Agung melakukan rapat pleno dan menerbitkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016, MA merumuskan kriteria pembeli beritikad baik sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

  • Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
  • Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
  • Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu: dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

  • Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
  • Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
  • Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
  • Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat

Syarat huruf a poin kedua dipertegas Mahkamah Agung dalam putusan nomor 158 k/Pdt/2005; 403 PK/Pdt/2015: “apabila jual beli tanah dilakukan dihadapan PPAT dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, atau membeli melalui kantor lelang negara, pembeli tanah merupakan pembeli yang beritikad baik”.

Seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.

Jika Pembeli mengetahui atau dapat dianggap sepatutnya telah mengetahui cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah (misalnya ketidakwenangan Penjual), namun ia tetap meneruskan jual beli, pembeli tidak dapat dianggap beritikad baik.